瞭望｜楼市刚需如何疏导？
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◆ 一边是“四限”齐下的严厉调控，遏制房价上涨，一边是一些地方二手房对新房出现价格倒挂
◆ 在如何精细化支持合理自住性和改善性购房方面，亟待对楼市的合理刚需进行更有作为的有效疏导
◆ 现阶段，有不少地方的房产调控政策已无太大空间，放宽的可能性不大
◆ 一方面，可以通过增加大城市群落供给、减少和压缩中小城市土地供给来平衡资产市场供应
◆ 另一方面，要把资本市场搞起来，通过金融创新，引入优质的实体经济，增加投资需求，钱就不会一直在房地产领域转，房价也就能降下来
文/《瞭望》新闻周刊记者潘晔 杨绍功 陈刚
随着调控政策深化，全国楼市普遍“降温”且趋于理性。近期，江苏省南京市部分楼盘出现万人通宵排队购房的场景，一度被误读为楼市重新趋热的先兆。
日前，《瞭望》新闻周刊记者就此深入调研发现，一边是“四限”齐下的严厉调控，遏制房价上涨，一边是一些地方二手房对新房出现价格倒挂。这种“矛盾”现象折射出，在如何精细化支持合理自住性和改善性购房方面，当前亟待对楼市的合理刚需进行更加有作为的有效疏导。受访专家建议找准病灶，精准施策，通过增加优质供给，平抑房价、稳定预期，真正从“住有所居”的政策目标切实推动市场健康发展。
万人“抢房”真相
近日，南京河西南区域10家楼盘集中加推3177套房，随后出现近万人通宵排队抢房。据南京公证处统计，从11月15日早上8点至16日早上8点，整整24小时有14640组购房者排队登记。
“登记的只是摇号资格”，一位购房人告诉《瞭望》新闻周刊记者，这几家楼盘都要求最低首付8成，同时需要在银行存款至少200万元以备验资。“河西是南京新城区，升值潜力最大，大家都盯着它。我也知道希望渺茫，但至少这次是有机会的”。
据估算，10个楼盘最大的房型8成首付款超过800万元，多数房子的首付款在400万元左右。这意味着，当天有上万的购房者将数百亿资金存在了指定的银行里。在当天排队最长的佳兆业城市广场，349套房引来4268组购房者。本刊记者在该楼盘现场看到，排队长度已经超过200米。
售楼处工作人员说，这里从早上8点就排起了长队，已有2000多人进场，但完成验资至少还要再等待3小时。因登记人流较大，登记地点安置在了售楼处10多公里外的一个宾馆，并挂出告示称要贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神，但依然有近两千人排队。
“我买来自住的，我也算刚需，想尽办法也得买上。”市民闻先生摇到其中一个楼盘120平方米的房子，在欣喜的同时也感觉到巨大的压力。亲戚朋友、信用贷、过桥资金……能借的他都借遍了。为了还这300多万元的首付，他要把现有的房子拿去银行抵押，还要小心维护与亲朋的关系。
刚需购房者费尽心思想要“上车”，一些投资者也借机“搏一搏”。本刊记者联系到一位当天的购房人，他告诉记者，这次他们是通过4个人“众筹”来买房的。其中一人有购房资格，但资金不够，其他人各凑了100万元。
这种现象也引起一些收入不高群体的“望房兴叹”。在南京某事业单位工作不到一年的小何，四千元的月薪支付房租后已所剩无几。作为年轻人，他感觉压力很大，“看到那么多人抢房子，感到无奈和无力。”
《瞭望》新闻周刊记者了解到，河西是近年来南京房价上涨较快的区域。2015年至2016年初，该区域土拍连续出现“地王”，商品房价格也随之节节攀升。2016年9月开始限购后，随着调控不断加码，虽然需求旺盛，但新房价格被严格控制在2016年10月份水平。
因为严格限价，此次河西南新房申报价格不超过3.5万元/平方米，河西中新房申报价不超过4.5万元/平方米。然而，目前河西区域二手房的报价普遍在5万～6万元/平方米，形成了巨大价格倒挂。每平方米1万多元的差价，让不少购房者觉得买到就是赚到。
供需有待再平衡
“压制价格，供应量少，加上集中认筹，必然带来这样的情况。”接受《瞭望》新闻周刊记者采访中，业内人士普遍认为，万人抢房主要是因为当前楼市存在供求不匹配问题，合理需求需要有效疏导。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，集中上市很大程度上刺激了河西区域积压已久的需求，加上价格限制带来的差价空间，很多购房者前来排队。主要是自住性需求一度被压抑的后果。
本刊记者了解到，去年调控以来，南京房价总体稳中趋降。今年“限购、限贷、限价、限售”四限政策凑齐，市场逐渐转冷，价格受到抑制，但深层次的挑战也在逐渐显露出来。
——博弈房企“憋”不住。南京市房管局有关负责人表示，此次集中推出河西南的楼盘，主要是为了满足刚需和改善型需求的购房者。相关部门积极做了准备，对认筹查验地点进行了分散，避免人流过度集中带来安全隐患。但由于限价，也就是要求开盘房价不超过去年的水平，导致河西区域典型的价格倒挂，利差成为投资客的主要目标。
当前，市场迅速降温之后，上市量和成交量双双下滑。来自365房地产网的数据显示，今年10月份南京成交新房3787套，环比9月份下跌了42%，同比下滑4成多，“金九银十”本来是旺销周期，南京只卖掉10372套房，创6年以来新低。
一位资深业内人士说，现在房企多是上市公司，财务报表有要求，销售盈利压力很大。此前，为防范房价上涨，河西区域近半年没有发放销售许可。这次放开，开发商为缓解资金压力，只能拿出一部分来卖，但不会推出核心地块。
——普遍降温下，供需有待再平衡。《瞭望》新闻周刊记者采访了解到，各地政府部门为稳定房价采取了不少办法。如，限制销售上传备案：备案一套价格较低的郊区房，才能备案一套主城的高价房。限制高房价区域的销售许可发放等方式，避免区域高房价直接呈现在统计数据中。
目前，随着调控政策的持续，南京房价总体呈现稳中趋降走势。但随着调控政策不断升级，尤其是今年以来，南京四限政策凑齐，市场整体转冷但部分区域仍然火爆。一方面为防止房价过快上涨，地方主管部门不得不压制新房价格。但新房与二手房价格倒挂，出现“买到就是赚到”的现状，有可能刺激投机行为；另一方面，为维护交易秩序，销售过程中主管部门又不得不设置高首付比例等门槛，部分刚需群体购房能力受到限制。
积极有序引导刚需
真的是“买到就赚到”吗？采访中，南京一家事业单位职工付先生，在河西区域租房居住，他的经历表明这个区域有大量住房空置。“很多人买了，并不在这里住，这里的二手房可谓有价无市。”孟祥远也表示，10月份南京房价首次同比下跌1.1%，表明经过一年的调控，过快上涨的势头已经被遏制了。甚至有些区域，已经出现了政府给一个指导价，开发商开盘却卖不出去的情况。像南京河西这样的情况并不普遍，在新购房产不满三年不得交易的政策下，投资的风险也在上升。
实际上，此前多地也曾有因各种原因导致的房地产市场局部火爆现象。一些地方房源少、要求全款买，反而引发“抢房”。“有点风声，大家都紧张。不止南京，其他地方也一样。”一名三线城市银监系统的部门负责人向《瞭望》新闻周刊记者表示，她所在的城市也出现了一二手房价倒挂，主城区首付新房均价11000元，二手房是13000元，而且开发商因为房源少，要求全款买，大家反而会去抢。
这位负责人说，从个人住房按揭贷款来看，部分地方投资性购房需求增多，加杠杆现象在增加。同时，房企资金补充渠道少，资金压力进一步加大。一线城市要防范局部过热变成全局过热，而一些三线城市也要防范销售速度减缓，引发成新一轮“去库存”压力。
房地产是经济的稳定器，也是发展的双刃剑。中泰证券首席经济学家李迅雷说，一二线城市的高房价、三四线城市的高库存，以及房企和居民的高杠杆，就可能造成经济运行的隐患。
本刊记者了解到，现阶段，有不少地方的房产调控政策已无太大空间，放宽的可能性不大。针对楼市普遍降温下的局部“抢房”现象，部分专家认为，这既考验着地方疏导楼市合理需求和有效甄别投机行为的智慧，也对各方面的系统施策提出了要求。
采访中，南京大学长三角经济社会发展研究中心执行主任刘志彪同时提醒，过去的货币宽松多年，市场上投资的钱不缺，这些资金追逐有限的优质资产结果自然是涨价，楼市调控仍然需要探寻长效机制。
“说到底，还是资产荒的问题”。刘志彪说，目前的投资手段、投资工具、投资市场等基础发展都不足，需要进一步增加优质资产供应，钱就不会一直在房地产领域转，房价也就能降下来。
刘志彪等受访专家建议，一方面，可以通过增加大城市群落供给、减少和压缩中小城市土地供给来平衡资产市场供应；另一方面，要把资本市场搞起来，通过金融创新，引入优质的实体经济，增加投资需求。LW
刊于《瞭望》2017年第49期，原题《楼市刚需如何疏导》
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